自年6月首批基础设施公募REITs上市以来，11只公募REITs均实现了正收益。不计算现金分红，最高的富国首创水务REIT涨幅达到98.32%，最低的平安广州广河REIT涨幅也有6.18%。而同期中证指数仅上涨2.12%，沪深指数更是下跌了11.95%，彰显了REITs的投资价值。那么，我们要如何投资REITs才能获得较好的回报呢？

一、REITs本质上是不动产证券化

投资需要了解投资标的价格的变化规律。首先，需要了解标的的本质特征，其次，找出标的价值的影响因素，然后根据标的价格的影响因素确定投资策略。

REITs是不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrust）的简称，是一种以发行收益凭证（股份或信托凭证、基金份额）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通过不动产证券化的方式，解决了不动产投资总价高、流动性差、管理专业度高的问题，使得普通投资者能够参与不动产投资。

根据组织形式，REITs可以分为公司型和契约型。公司型REITs以《公司法》为依据，具有独立法人资格，通过向投资者发行股份筹集资金用于投资不动产，REITs的投资者即为公司股东，收益以股东分红的形式返还投资者。契约型REITs以信托契约成立为依据，本身并非为独立法人，属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对不动产进行投资，同时聘请外部专业管理机构进行管理。

根据管理模式，REITs可分为外部管理模式和内部管理模式。外部管理模式是指REITs本身为公司、信托或基金实体，由外聘的管理人执行所有的管理职责，包括资产运营、投融资和物业管理等，并收取管理费用。内部管理模式是指REITs本身拥有不动产资产和资产运营管理人，由REITs内部的管理公司或部门承担项目金融资产管理和底层资产管理。中国目前的“公募基金+ABS”模式属于典型外部管理模式，基金管理人的主要负责监督原始权益人及相关服务机构的合规性，对底层资产经营情况和现金流进行监测，对项目公司和REITs进行全面管理；专项计划管理人主要负责现金流归集分配，履行信息披露义务等；底层资产专业管理机构由基金及项目公司选聘（通常由REITs发行前物业资产的管理团队构成），进行存续期内资产的租赁运营和物业管理。

根据底层资产，REITs可分为基础设施和商业不动产两大类。基础设施包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等；商业地产包括写字楼、出租公寓、零售物业、工业地产和酒店等。

交通基础设施包括收费公路、铁路、机场、港口项目。能源基础设施包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。市政基础设施包括城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目。生态环保基础设施包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。仓储物流基础设施应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库。园区基础设施位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。新型基础设施包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。保障性租赁住房包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。

根据收益属性，REITs分为权益型、抵押型与混合型。权益型REITs投资于不动产并拥有所有权，可以分享不动产升值收益和租金收益；抵押型REITs主要投资于不动产抵押贷款或抵押支持证券，收益主要来自贷款利息。混合型REITs既持有不动产，又持有债权，兼具权益型与抵押型REITs的特点。

目前，美国、英国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等12个国家或地区建立了较为完善的REITs制度。北大光华REITs课题组对这12个国家或地区的REITs制度进行研究，梳理出了三大共性：（1）收入与资产结构的要求，即REITs应投资于成熟的不动产资产，以不动产产生的长期、稳定的现金流作为主要收入来源。中国对基础设施REITs项目要求运营时间原则上不低于3年，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。（2）对REITs收入进行强制分配。美国、日本、新加坡、英国等国家明确规定了租金等一般性收入的分红比例不得低于90%，澳大利亚、加拿大等则对不分红的部分按最高税率进行征税以确保REITs向投资者进行分红。（3）在REITs层面实施税收优惠政策。对基于不动产长期、稳定现金流所产生的一般性收入，在REITs层面进行所得税的免除，以避免投资者到手的现金流被双重征税。

二、REITs的价值来源与影响因素

REITs的价值来源主要分为三大类：持有底层不动产获得的资产价值增值、专业管理机构运营管理不动产带来的租金（使用费）等收益、公司（REITs基金）利用宏观周期波动收购和处置不动产获得的投资收益。因而，REITs具有不动产、债券和权益三重属性，被称为是除股票、债券、现金、大宗商品、不动产之外的第六类大类资产。

权益型REITs过去20年的年化总回报率超过了各主要投资工具。截至年底，北美所有权益型REITs过去40年的年化总回报率为11.22%。过去20年的年化总回报率为10.02%，而同期标普指数的年化总回报率为7.47%，纳斯达克成分指数的年化总回报率为8.61%，美国投资级公司债及政府债的指数收益率为5.01%，高收益债指数的收益率为7.84%，代表不动产直接投资收益状况的NPI（NCREIP）指数年化收益率为8.21%。

持有底层不动产获得的资产价值增值属于被动收益，主要受不动产市场影响（事实上，持有之前的资产购买选择对于资产增值也具有重要影响）。这也使得REITs市场具有价格发现的功能，当预期租金和资产价格上升时，REITs的股价通常先于资产市场向上波动，进而成为不动产市场价格的“锚”。租金收益和投资收益属于主动收益，除了宏观经济和不动产市场的租售比之外，租金收益主要受资产运营机构的资产运营能力影响，投资收益主要受基金管理人的资产管理能力影响。主动收益使得REITS具备抵御不动产市场短期波动的能力。REITs底层资产现金流长期稳定和强制分红的特征使得REITs体现出一定的债券防御属性。REITs管理机构的资产运营能力和资产管理能力使得REITs收益具有成长性，体现出权益特性。

资产运营能力即项目公司通过招商营销、租约管理、租户构成管理、建筑物改造、物业翻新、布局优化、数字化赋能等方式，实现出租率、续约租金调升率的改善，最终实现分派红利提升，增强REITs抵御外部风险的能力。

资产管理能力即基金管理人通过物业估值偏低时收购、物业估值过高时出售平抑经济周期、赚取估值差的能力，主要包括对宏观周期的判断及投资的择时能力、区域布局能力。

企业融资一般会遵循内源融资→债务融资→股权融资的先后顺序。强制分红使得REITs不能像普通的上市公司那样利用低成本的内源融资扩大投资规模，只能通过债务、增发股票、收益份额的方式进行融资，并购新的资产。但是，单纯的资产规模扩大并不能提高REITs的价值，单位REITs的价值是不变的，必须与基金管理人的主动管理能力相结合。

在实际运营中，REITs还可以利用财务杠杆、税收优惠政策提升资本回报率。和一般企业一样，如果投资回报高于资本成本，REITs就可以利用财务杠杆放大投资收益，对应基金管理人的资本管理能力。为了促进REITs市场的发展，政府通过实施投资者层面的税收优惠政策提升REITs的回报率。如香港对REITs投资者的股利和利得免税，新加坡对个人投资者给予免税，澳大利亚则对本国的个人投资者给予一部分的税收折扣。

底层不动产使得REITs具有良好的抗通胀性。Nareit

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