年6月，我国平均房价为元每平方米，已经突破了万元关口，而在一些一二线热点板块，一套房子甚至要几百万。面对这么高的房价，许多人不得不推迟买房的计划，还有的人因为房贷的压力只好放弃买房，选择租房生活，其实对于准备长期在城市生活的人来说，房价总会牵动人们的心弦，比如董明珠就认为，房价那么高，会让年轻人没有心思工作。

所以董明珠早在几年前就提出，要给员工盖房子，实际上目前已经有1批多套的员工房会交付使用，但是并不是所有企业家都像董明珠这样，积极为员工考虑。根据WIND数据显示，截至年6月底，A股上市公司中有接近50%的企业持有长期投资性房地产。除了企业参与炒房之外，还有许多专门的投资者会看重房产投资价值，过去20年里，房价经常在短暂回调之后又出现上涨，目前我国将近2亿家庭背负房贷。所以许多人总会担心，房价泡沫破灭之后，银行或者投资者将无法承担房价泡沫破灭的后果。美国和日本也经历过房价快速上涨的阶段，但是，为什么我国对待房价是竭力稳房价，而不是学美国和日本主动刺破泡沫呢？

美国楼市泡沫的形成和破灭

在松弛的金融监管下的过度借贷，是美国房贷泡沫的特征之一。在美国很少有人全款买房，通常是长时间贷款，但是在美国失业和再就业也是很普遍的现象，这些收入并不稳定的人，在买房时因为信用等级达不到标准，就被称为次级信用贷款者。

在房价上涨迅速的阶段，银行会认为即使买房人还不起贷款，也可以将房子拍卖用于偿还银行的借款。但是当楼市突然暴跌，借款人无法偿还银行的本金和利息时，银行就算把房卖掉也无法覆盖自己的损失。当次级贷款者普遍违约时，银行系统就会出现大面积的亏损。在贷款利率方面，联邦基准利率从年的1%上升到年的5.25%，还贷成本增加，这让许多买房人断供风险增加，同时，买房人过度依赖杠杆，房贷被包装成结构性金融产品再次出售给投资者，将金融风险放大了。

购房者买房后再进行抵押贷款，导致杠杆加倍，并且有房利美和房地美购买抵押贷款出售给投资者。这一系列的操作，其中的风险评估环节缺失，银行主要目的就是要赚利息钱，但是那些资本家就没有考虑到消费者的实际承受能力，以及房价和老百姓的收入之间的真实差距，最终大量金融机构走向破产，住房市场的持续降温，也让买房人卖房或抵押再融资变得困难。

引发美国次贷风暴的直接原因是利率上升和楼市的降温，但深层次原因是美国对金融系统的监管缺失，房子被炒得火热，过度资本化，当房价迅速下跌的时候，金融风险也会成倍放大。

日本楼市泡沫的形成和破灭

日本在战后将工业和基础设施作为发展本国经济的主要模式，而在上世纪80年代，发生了几件标志性的事件，让日本信心满满。一是年日本汽车产量超过美国，第二是年，东京证券交易所的道琼斯指数突破1万日元。在泡沫破裂前夕，日本的人均GDP居然超出美国40%以上。

不过这一切从年《广场协议》签订之后，就开始迎来转折。广场协议是关于美元贬值、日元升值的一个协定，虽然表面上来看，日元升值可以提升本国居民的购买力，但是伴随着日元的升值，一些制造业企业成本增加，居民手中的钱也升值了，但是毕竟老百姓手中的钱是有限的，不可能去投资国外的产业，房产和土地就成了当时日本居民普遍青睐的投资渠道。

日本经济从80年代开始脱实向虚，一些企业不把注意力放在生产经营上，而是想在资本市场上牟利。许多本土的公司热衷于炒作地皮，最终导致房价膨胀，辛勤工作的上班族买不起房。这个时期日本人没有人会相信房价会跌，当时不少楼盘还需要摇号，甚至出现千人抢房现象。《广场协议》签署之后，为了应对日元升值导致的出口问题，日本央行将利率从6%降到2.5%，并鼓励个人借贷。

但是房价暴涨也引起了当地的重视，日本主动推出政策刺破泡沫，日本央行从年开始，连续5次加息，利率上升到6%。房贷被收紧，楼市失去了资金的支持，房价也迅速下跌。

我国为什么要竭力稳房价？

当经济增速和房价增长差距太大的时候，房价上涨的泡沫需要时间来消化。从日本和美国刺破房地产泡沫的经验来看，货币收紧和经济增速放缓是泡沫破灭的导火线，但是我国是有能力稳定房价的，尤其在调控方面和美国日本有截然不同的优势。

首先在政策方面，我国多次强调保持稳健的货币政策不急转弯，我国的金融监管力度是比较强的，比如前几年P2P网贷市场不规范影响了消费者的合法权益，企图逃开金融监管，最终也被国家严厉控制。在房地产金融方面，年央行设定了集中度管理的规定，又给房地产企业设定了三道红线。资金流入房地产的规模被严格限制，可以确保每个银行流入房地产的资金更加规范。除了金融政策，限购和限贷措施限制了投资者的卖房时间，二手房指导价可以起到稳定二手房市场价格的作用，从不同程度抑制炒房行为。

其次，我国不是资本主义国家，资本不会起到垄断的作用。从去年的互联网金融被监管、社区团购被监管，到今年的校外培训行业被整治，限制教育培训机构上市，都体现了国家对过度资本化的严厉态度。但同时我国又是市场经济，各类企业活力迸发，比如某大型房企近几年扩张速度突飞猛进，但是自从国家对房地产行业加紧调控、收紧信贷之后，也放慢了扩张的步伐。

随着经济内循环模式的到来，经济的增长将转向依靠高质量发展。房价回归合理价位是今后一段时间的大趋势。美国和日本通过刺破经济泡沫实现房价的回落，但是其中的教训也太过惨烈。房地产泡沫需要被挤掉，但是房地产行业关联众多，实现软着陆，以时间换空间是比较妥善的做法。相比美国、日本主动刺破泡沫，经济硬着陆，相比之下，我们是幸福的。#我是财子佳人#