第一章公司发展概况

黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。黑石集团还提供各种金融咨询服务，包括并购咨询、重建和重组咨询以及基金募集服务等。黑石集团总部位于美国纽约，并在亚特兰大、波士顿、芝加哥、达拉斯、洛杉矶、旧金山、伦敦、巴黎、孟买、香港和东京设有办事处。

黑石集团由曾共同在雷曼兄弟公司共过事的彼得·彼得森和斯蒂芬·施瓦茨曼年创立，当时并购业务在美国已经开展的如火如荼。由KKR公司主导的乌达耶收购案掀开了行业爆炸式迅猛发展的序幕，它自身也由此成为行业内的领军人物。当时，私募股权业以一种全新的融资方式（垃圾债券）为自身募集了大量的资金进行杠杆收购；他们通常在恶意并购目标公司之后，采用资产剥离、大规模裁员或其他重组活动攥取利润，从而有了一个不好的称谓—“掠夺公司”。

黑石创立之初只有40万美元的启动资金，凭借创始人的声誉以及努力，在年10月募集了6亿美元，并开始了并购之旅。黑石的第一个收购案例是运输之星公司。当时美国钢铁集团正与著名的恶意收购方卡尔依坎周旋，后者已发出恶意收购要约。美国钢铁集团为保住公司核心资产，找到黑石寻求帮助；黑石引入了化学银行为之提供贷款。美国钢铁集团和黑石集团共同出资设立了子公司—运输之星控股有限公司，同时将美国钢铁的核心资产转移至新成立的子公司。黑石于年介入该项目，到年完全卖出股权时，黑石及其投资者获得了25倍收益，15年间的年平均收益率达%。在此次交易过程中，黑石确定了其投资风格，同时奠定了良好的行业口碑。此外，黑石开始进军其他业务领域：年黑石成立了黑石财务管理集团，从事抵押证券和其他固定收益证券投资。

年至年，三年经济低谷，信贷市场停滞，私募股权公司需尽全力才能使旗下债台高筑的公司生存下来。在此期间，因黑石集团几次投资失利，将其置于频临死亡的境地；然而黑石集团通过迅速调整，与凯雷等几家公司共同成为私募股权领域的领导者，结束了80年代KKR一家独大的局面。

在杠杆收购业务如履薄冰的时候，黑石集团趁机丰富业务种类，不动产基金、FOF、夹层基金都是90年代新增的业务，后为黑石获取了丰富的回报。同时，黑石集团成为第一个进行不动产风险投资的私募股权公司，并且成为该领域的专家。随着80年代资产泡沫的破灭，不动产商和银行在困境中挣扎，而行业低谷也正预示巨大的投资机会。

年至年，股票市场持续下跌，几乎没有杠杆收购的投资机会。黑石集团不得不调整方向进入了秃鹰债务投资领域。集团对阿德菲娅通信公司和查特尔通信公司的投资合计5.16亿美元，收获近10亿美元的利润，所获收益加起来约为黑石投资于问题债券的两倍。特别是年，黑石通过分析认为，已经遇到了10年难遇的低价收购资产的机会。当年经济企稳并开始反弹时，黑石的交易额达亿美元，远远领先于对手，夺得了先机。

-年是私募股权业得以快速发展的黄金时机，黑石在此期间完成了很多大手笔操作。而伴随黑石年的上市，将这一时期的疯狂推向了高潮。资产证券化的出现使得银行利用该工具募集大量资金提供给私募股权业用于收购项目。黑石在此期间的部分投资案例包括：

年3月起的两年间，黑石集团已经在美国购买了11家公开上市的不动产投资信托公司（REITS），以及一连串连锁酒店：美国公寓式酒店、第一医疗、温德姆国际酒店、拉昆塔和玛丽之星酒店。年，黑石集团不动产团队开始把投资方向聚焦于写字楼，他们以56亿美元收购了美利加不动产公司，并以18亿美元的价格拥有了崔泽克地产公司大部分资产。在此期间，黑石最成功的投资案例莫过于投资办公物业投资信托公司（EquityOfficeProperties，EOP）。黑石集团采用“整体收购”而后“分拆出售”的投资方法。通过分拆EOP，黑石集团使账面资金翻了一番。

年金融危机之后黑石集团加大了对新兴市场的投资，在亚洲市场尤其是中国逐步加快了投资速度。黑石在中国的投资包括蓝星集团、寿光物流园等，成功退出的项目收益情况也较令人满意。年，黑石集团购入上海Channel1购物中心的物业，价格为10亿元，在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至90%。年9月，黑石集团将所持有的Channel%的股权出售给新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币。

黑石集团主要为机构投资者、保险机构、养老基金以及高净值私人投资者提供四方面的投资业务，分别为：房地产投资、私募股权、信贷及保险以及对冲基金。集团在全球范围内投资各种资产类别，包括私人股本、房地产、公共债务和股票、非投资级信用、实物资产和二级基金等。

图黑石集团四大业务板块

资料来源：资产信息网千际投行

（1）房地产投资

黑石集团是全球房地产投资的领导者。集团寻求利用其全球专业知识为投资者创造有吸引力的回报，并对其投资的社区产生积极的影响。

图黑石集团房地产投资概况

集团的投资重点是其认为在全球经济和人口趋势的推动下有巨大增长潜力的领域。庞大的投资组合提供了世界上几乎每个主要市场的每个主要房地产资产类别的专有信息，使其能够确定主题并坚定地进行投资。规模是其最大的优势之一：现有的投资组合的广度使其在不同行业和地区拥有不同的视角，而庞大且可自由支配资本基础使其能够执行大型和复杂的交易。

黑石集团房地产项目投资战略：

机会主义策略（OPPORTUNISTIC/BREP），“买入—修复—卖出”：机会主义业务寻求在世界各地收购管理不善、位置优越的资产。以低于重置成本的价格收购优质资产，通过加强管理和投入资金，解决资本结构、运营等问题，改善资产质量之后利用市场上升周期择机出售

“核心+”策略（CORE+），“核心+”业务特点是长期的投资视野和适度的杠杆，通过集中的资产管理释放额外的价值。集团在北美、欧洲和亚洲的“核心+”战略专注于全球城市的物流、住宅、办公、生命科学办公室和零售资产。“核心+”房地产业务还包括为

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