房地产行业概览

本文分析了属于房地产开发四级子行业（GICS：）并在过去3年中因公开上市或发行债券而披露其财务信息的家中国房地产企业。针对不同的营收规模，文中我们将房地产企业分为超大规模（年或近一财年营收总额排名前25%）、大规模（年或近一财年营收总额排名前25-50%）、中等规模（年或近一财年营收总额排名前50-75%）及小规模房地产企业（年或近一财年营收总额排名后25%），并考察各类房地产企业的营收盈利水平、经营与效率和流动性与杠杆使用情况。

1.收入规模及盈利能力

中国庞大的房地产市场增速开始放缓

从房企收入规模来看，行业集中度高，“马太效应”明显

房地产行业中位EBITDA利润率总体呈下降趋势，大规模房地产企业并不具优势

中位营收增速总体呈下降趋势，更大规模房地产企业的中位营收增速更高

2.周转效率与经营情况

超大规模房地产企业中位资产周转率更高且下降趋势不显著

超大规模房地产企业的中位固定资产净值与增速显著高于其他规模房地产企业

3.融资与杠杆使用情况

头部房地产企业更容易通过杠杆获得充沛现金流用以扩张

超大规模及大规模的房地产企业流动性风险更高

中等规模和小规模的房地产企业偿债能力更弱

房地产行业信用风险分化

超大规模及大规模的房地产企业流动性风险更高

数据来源：标普全球市场财智CreditModel信用评分。标普全球评级不参与创建或生成标普全球市场财智的信用评分。小写命名法用于区分标普全球市场财智信用评分以及标普全球评级发布的信用评级。截至年7月。图表仅供说明使用。

超大规模房地产企业中位PD及PD标准差最低，说明其综合信用风险较低

数据来源：标普全球市场财智基于一本面的PD模型（PDFN）.数据截至7月。图表仅供说明

“三道红线”后房地产行业的动向

年至年所选房企“三道红线”达标情况

数据来源：公开数据，标普全球市场财智。截至年7月

1.剔除预收款后的资产负债率

目前来看，剔除预收款后的资产负债率是“三道红线”中比较难满足的一条指标，其主要原因是房地产企业目前普遍处于高杠杆状态，剔除预收款后的资产总额和负债总额基数较大，较难在短时间内通过股权融资或项目并表等方法显著影响其数值，而是需要房地产企业提升经营效率和降杠杆方面有显著进展。

2.净负债率

虽然净负债率的指标总体改善显著，一定程度上是因为净负债和所有者权益科目较为容易通过股权融资和提升表外项目的方式进行调整。诚然，该指标的达标情况会影响房地产企业未来的现金流和信用风险，投资者在评判一家房地产企业时仍需要

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