来源：第一财经

原标题：去杠杆政策持续发力，踩线的房企何去何从

房地产行业多年垒起的债务冰山，正在强力监管之下，开始缓慢消融。

消息显示，在8月中下旬12家试点房企参与“三道红线”调研会的同一时间段（详情请参阅第一财经8月28日报道《融资新规渐行渐近，房企举债也将“一企一策”》），国内房地产债券审批也发生了微妙的变化，房企以新还旧的发债申请只能获得8.5折的批准。此举意味着，旧债15%的缺口，将必须由房企自有资金予以偿还。

“如果说三道红线是高杠杆房企的监管新规则，那么债券打折，就是针对所有企业融资的收缩。”一家上市房企CFO向第一财经记者表示。

监管机构一系列举措，对房地产行业产生一定冲击。企业内部，财务部门则忙于自查自纠寻找尽快合规之道。

以头部房企恒大中国（.HK）为例，其已公开宣称要降负债率、降负债总额。日前，该集团还率先吹响新一轮促销卖房回笼资金的号角，最大销售优惠幅度下调至7折，创该集团营销折扣新低。

据了解，过去两周以来，大部分公司都对照三道红线的几个指标进行了研究，并相应制定达标之策。总体趋势还是要降负债率，一是销售回款还债降债务总额，二是通过配股、分拆业务上市等方式做大权益。总之各自都在想办法以适应新的监管规则。

尽管房地产融资新规尚未在全行业铺开，接受监督指导的只是部分试点房企，但这足以让外界领悟到防控房地产债务风险的意图。一位房企高管透露：“据我们了解，避免房地产对社会资金的过度占用，避免房地产债务风险，是此番出台精细化融资管控的初衷。”

《中国银行业发展报告（）》直言，近年来，房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，行业风险有所上升。房企债务率较高，融资方式复杂，甚至部分房企土地竞买保证金也来自外部融资，导致企业抗风险能力不强。

9月6日，在北京召开的“中国国际金融年度论坛”上，银保监会副主席周亮再度发声，强调“严格遵循房住不炒的定位，规范房地产贷款业务，防止房地产市场过度金融化”。

房企债台高筑

回顾过去，在地产黄金时代，高杠杆潜藏的风险会被市场红利所平滑，许多房企借助于杠杆的力量弯道超车，成就巨大的创富传奇。碧桂园（.HK）、恒大、融创（.HK）等头部房企杠杆逆袭的示范效应，又如魔咒一般吸引着追赶者纷纷效仿，直到年国内实体经济步入去杠杆阶段，房地产行业仍未停止加杠杆的步伐。

Wind数据显示，年，家A股上市房企负债总额达.01亿元，较年的.74亿元上涨13.28%；在净负债率指标方面，更是多达36家房企净负债率超%。

在年以来新一轮房地产高歌猛进的巨浪之下，追逐规模、追求流量、大而不倒，一度被房企奉若真理。直到福晟集团、泰禾集团（.SZ）等规模房企爆发债务危机，才开始让各方对于风险有了一定认识。尤其年泰禾集团接连爆发债务违约事件，更是戳破了房企“大而不倒”的神话，也让地产行业巨大的债务冰山清晰而深刻地呈现到世人眼前。

据了解，福晟集团债务总额超过亿元，而泰禾集团的债务总额更超过0亿元。目前，两家公司仍旧深陷困局，捆绑着一大批金融机构和债权人。

目前，福晟和泰禾的债务重组皆推进缓慢。参与福晟纾困的世茂集团（.HK）在半年时间里只接手了福晟几个项目，剩余数十个项目的命运，仍在世茂与福晟的拉锯谈判中未有归属。

泰禾方面的进展也不容乐观。万科（.SZ）虽参与其中，但债权人和利益相关方众口难调的局面，逼迫着这家行业领头企业的总裁祝九胜公开喊话：“要么集体沉船，要么集体上岸，想要个别上岸是不现实的。”

“泰禾和福晟都只算得上第三、四梯队之后的房企，它们尚且如此，若更大规模的公司爆发债务危机，对金融领域的冲击将更加剧烈。”上述CFO表示，“所以要严控房地产债务雪球继续滚大，以规避更大的债务风险的爆发。”

这样的担忧并非多余。对应监管层设置的“三道红线”指标（剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于%、现金短债比小于1倍）来看，规模房企中只有少数没有踩线，而同踩三条红线的大型房企就有恒大、融创、绿地、富力、华夏幸福等若干家。

以恒大为例，截至今年6月末，其资产负债率86%，有息负债总额亿元，期内借款利息开支高达亿元，汇兑亏损30亿元，融资成本净额.72亿元，而其净利润才仅亿元。

类似恒大这样的高昂融资成本，在房企间并非孤例，而集团加权平均融资成本高达七八个点以上的企业，其财务杠杆都会偏高。比如阳光城（.SZ）上半年净负债率为.66%，平均融资成本为7.5%，其他融资的融资成本区间上限高达12.50%，期内集团财务费用3.35亿元，同比增长38.58%。

更为严峻的是，外界通常只

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