放大机

蛋壳公寓的杠杆游戏每间房月收益下降1

发布时间:2023/7/30 13:45:42   

来源:中国经营报

本报记者翁榕涛钟广莲

美股上市公司瑞幸咖啡因一纸财务造假公告暴雷后,同样烧钱扩张、盈利前景尚未明朗的中概股公司被资本市场拿到“放大镜”下进行审视。

今年1月份赴美上市的蛋壳公寓(NYSE:DNK)并未遇上好时候。在4月2日瑞幸事件持续发酵后,蛋壳公寓股价接连下跌,当天下跌11.73%,4月6日再跌去23.03%,收盘价报5.85美元/股,相比上市发行价13.50美元,两个月内跌去56.67%,股价“腰斩”。

对于“跑马圈地”的长租公寓公司而言,高杠杆的风险如影随形。近日,有多位房东向《中国经营报》记者反映,陆续收到蛋壳公寓要求解约的消息。与此同时,也有租客反映被蛋壳公寓单方面要求退租或者换租。

“二房东”的模式并不复杂,但蛋壳公寓如同走在钢丝上的舞者,高成本的运营模式如果不能形成规模效应,相反则会导致亏损大幅扩大。在疫情影响下,蛋壳公寓租客流失,自我造血能力不足,矛盾愈加凸显。

租客流失蛋壳退租解约

在披露上市后首份年报后,蛋壳公寓却被爆出陆续和房东解约,并要求租客退租或换租的消息。

此前,蛋壳公寓曾因免租计划,陷入房东租客“两头吃”的舆论风波。近日,多名房东向记者反映,“蛋壳公寓打电话要求退租,理由是交不起房租。”

今年3月底,深圳房东罗婷接到蛋壳管家的电话,对方声称公司方不会再缴纳4月份的房租,并要求解约。蛋壳公寓方面给出的解约条件包括赔偿一个月房租以及押金,但房屋里的家具由蛋壳公寓带走。

罗婷告诉记者,“按照合同规定,解约需要提前两个月告知,而蛋壳公寓却在3月底告诉我4月份解约,这不符合合同规定。”

另一位房东刘雪表示,前不久蛋壳公寓的工作人员也找她解约,并给出两个解约方案:一是按照合同解约,蛋壳公寓赔偿她两个月租金,但要退回当月剩下的房租,另外家私家电退回给蛋壳公寓;另一个方案是协商解约,退回一个月押金,用家电抵扣未结清的水电燃气费用。

上述工作人员告诉刘雪,若两个方案都不接受,两天内蛋壳公寓将寄出律师函强制解约。“后面真的有律师函寄了过来。”刘雪表示。

蛋壳公寓方面并未明确告知房东们解约的具体原因。但一位对接罗婷的蛋壳公寓管家陈军向她透露了一些信息,“你的房肯定是不会打钱的了,公司都没钱租了。”陈军当时还表示自己也快要离职了。

记者联系陈军询问相关情况,他表示不太清楚“退租”原因。提及要离职的想法,陈军告诉记者,他在年底加入蛋壳公寓,“此前由于工作任务繁重,压力太大,才有了离职的想法。受疫情影响,年后租房的人并不多,工作压力较小,因此决定继续留下来。”

“没有疫情的时候,每天都要带客户看房,行程安排得满满的,现在几乎没有什么人来租房。”陈军表示。

疫情影响下租客流失,对于“加杠杆”扩张的蛋壳公寓已是不小的挑战。与此同时,租客们却并未受到蛋壳公寓的“优待”。

有租客向记者反映,近期遭到强行“清退”或换租。

北京的公寓租客许英告诉记者,近期接到蛋壳公寓的通知,称因业务调整,需要给她重新安排住处,要求她在15天内选择退租或换租,蛋壳公寓会给予相应的补偿措施。

许英称,“根据合同,任何一方解约需要提前30天通知对方,蛋壳公寓此举显然违反了合同条款。”在许英跟蛋壳公寓沟通的过程中,蛋壳方面表示,如果不在一定期限内退租或者换租,房屋门锁可能无法使用,影响居住。

“公司没有计划陆续退租,基于房屋的基础运营,有部分合同需要解约,这并非普遍情况。”对于上述情况,蛋壳公寓相关负责人回复记者采访时称,“合同双方均有要求解约的权利,如果是蛋壳公寓方提起,会按照合同约定给予赔偿。如果解约的房间内有租客,会进行妥善处理。对换租的租客,给予2个月租金补偿及搬家费补贴。如果租客选择退租,则给予一个月的租金补偿。”

作为一种新兴业态,长租公寓行业的监管条例尚未十分完善,企业的“契约精神”屡次遭受用户们质疑。

第三方服务平台的数据显示,蛋壳公寓的投诉量远超过另外一家行业龙头自如公寓。截至4月8日,在21CN“聚投诉”上,蛋壳公寓的投诉量达件,自如为件,同样在美上市的青客公寓则为件;在“黑猫投诉”上,蛋壳公寓的投诉量达件,自如为件,青客公寓为件。

值得注意的是,年12月,蛋壳公寓的出租率由年9月的86.9%下降至76.7%。财报指出,受疫情影响,今年一季度出租率或许还有继续下降的趋势,蛋壳公寓方主动调整公寓单元数量,3月底公寓运营数量比年12月底要少,此外将减慢采购和翻新公寓的速度。

每间房月收益减少元

天眼查数据显示,蛋壳公寓仅股权融资次数就超过8轮,融资金额超过70亿元,但在去年净亏损高达34.37亿元的情况下,其资金情况仍然不容乐观。

年财报数据显示,报告期内蛋壳公寓全年收入71.29亿元,同比增长.5%。营收大幅增加源于业务扩张。同期净亏损34.37亿元,净利润率为-48.2%;调整后的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)为-19.22亿元,亏损率收窄3.5个百分点。

从全年来看,蛋壳公寓净亏损大幅提升的主要原因在于随着经营规模扩大,营业成本和营业收入的增长幅度却近乎持平,规模效应并未得到进一步的体现,陷入“边亏损边扩张”的怪圈。

年,蛋壳公寓的营业收入为71.29亿元,同比增长.5%。其中租金收入64亿元,占营收的89.77%。然而,报告期内租金成本达到63.99亿元,同比增长.74%,加上折旧摊销、销售和营销费用、其他业务支出等费用,蛋壳公寓的营业成本达到.76亿元,同比去年的38.93亿元增长.96%。

换言之,蛋壳公寓尚未进入“规模效应”,而租金收入的下降更是潜在的隐患。

年,蛋壳公寓平均每月租金成本为元/间,比年的7元/间减少91元。从租金收入和成本的差价来看,蛋壳公寓每间出租房屋的平均收益在下降。

蛋壳的运营模式是从房东手里获取房源,经过包装后统一出租,在市场上扮演着“二房东”的角色,其盈利主要靠租房成本和租金之间的差价。年,蛋壳公寓每间房赚取的租金差价为元/月,而年赚取的租金差价下滑至元/月,每间房的收益减少元/月。

对于年的扩张,蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖表示:“我们在年第四季度和全年保持了迅猛增长势头。我们将业务扩展到苏州、无锡、西安和重庆,覆盖全国13个城市,这进一步证明了我们跨城市成功复制的能力,这些成绩推动了公司收入的大幅增长。”

报告期内,北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间,同比增长46.6%,其他城市的公寓数量近21.5万间,同比增长.1%。从单位成本来看,蛋壳公寓在一线以外的城市扩张确实取得了一定成效。

此前,记者通过采访也了解到,蛋壳公寓通常用高于市场价格从房东手中获取房源,旨在快速占领市场。

蛋壳公寓在年报中表示,据目前的市场和经营状况,公司预计年第一季度的收入在19亿至20亿元之间。而受疫情影响,目前尚有巨大的不确定性。

无处不在的“杠杆”

对于“跑马圈地”的长租公寓公司而言,高杠杆的风险如影随形。在前期烧钱扩张的互联网逻辑下,如果企业未能通过规模效应实现利润持续增长,在高成本的运营模式下,亏损在短期内会不断扩大,而资金则是“救命稻草”。

据记者不完全统计,除了上市融资以外,蛋壳公寓自年成立以来,曾通过众筹融资、股权融资、租金贷、ABS等方式扩充资本。

蛋壳公寓的“杠杆之路”早有端倪。记者从北京众筹客网络技术有限公司(以下简称众筹客)

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