文/旭辉控股总裁林峰

01冰河期已至：放弃幻想准备过冬

近期监管部门提出了一些对行业新的管理要求，可以总结为“三线四档两观察”。三道红线是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于%、现金短债比小于1倍，按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。红档的是踩了三道红线的，有息负债在19年的基数上不得增加；橙档是踩了两道红线的，负债总额增幅不得超过5%；黄档是踩了一道的，增幅不超10%；三线都未踩的是绿档，增幅不超15%。两观察是指观察连续三年年度经营现金流为负的、拿地资金总额超过销售总额40%的，要作解释。

三道红线再次明确了中央对地产行业去杠杆的决心，强调地产不得靠财务杠杆来驱动发展，是釜底抽薪的高招，抓住了源头和主体，比围追堵截资金流向的效果要好，好比用城市问责来控房价上涨，都是减少博弈，成果导向。同时中央也再次重申，不会考虑用地产作为刺激经济的工具，行动与态度也是高度一致的。

回顾一下政策出台的背景：其一是因为疫情导致货币的量化宽松；其二是地方政府财政紧张，对于调控有所放松，综合导致地价快速上涨；其三是局部城市房价过快上涨，这些与政策调控的目标是相悖的；其四是部分企业的负债率和总额过高，引起监管部门的高度

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